Cargas y artículo 670 LEC: qué asumes al pujar en una subasta
Qué son las cargas anteriores que subsisten tras una subasta, cómo funciona la adjudicación según el artículo 670 de la LEC y por qué debes revisar la nota simple antes de pujar.
Actualizado: 2026-10-30 · 6 min de lectura
1. Qué son las cargas y por qué importan
Las cargas son derechos o deudas que pesan sobre el inmueble e inscritos en el Registro de la Propiedad: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc. En una subasta, la regla general es que las cargas anteriores y preferentes al crédito que ejecuta la subasta subsisten: el adjudicatario las asume.
Esto puede cambiar por completo la rentabilidad de la operación. Un inmueble barato en la puja puede dejar de serlo si arrastra una hipoteca anterior que tendrás que pagar. Por eso, revisar las cargas es el paso más importante antes de ofertar.
2. La nota simple: tu documento clave
La nota simple del Registro de la Propiedad resume la titularidad y las cargas vigentes del inmueble. Léela con atención y, en operaciones importantes, consulta a un profesional. El edicto de la subasta también suele detallar la situación de cargas.
- Identifica qué carga origina la subasta y cuáles son anteriores a ella.
- Suma el importe estimado de las cargas que subsistirán al precio de tu puja.
- Comprueba la situación posesoria (ocupado/libre), que no es una carga pero sí un coste y un riesgo.
3. La adjudicación según el artículo 670 de la LEC
| Situación de la mejor puja | Qué suele ocurrir (orientativo) |
|---|---|
| Igual o superior al 70 % del tipo | Se aprueba el remate a favor del mejor postor, que paga el resto del precio en plazo. |
| Inferior al 70 % del tipo | El ejecutado puede presentar un tercero que mejore la puja; si no, el ejecutante puede pedir la adjudicación en los términos del art. 670.4 LEC. |
| Sin postores | El ejecutante puede solicitar la adjudicación por un porcentaje del valor según el tipo de bien (vivienda habitual u otros). |
El artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula qué ocurre con la mejor postura en una subasta de bienes inmuebles. Toma como referencia el valor por el que el bien sale a subasta (el tipo) y, en particular, el umbral del 70 %.
4. El papel del ejecutante
El acreedor que ejecuta (el ejecutante) tiene facultades que un postor particular no tiene: puede pujar sin depositar, puede pedir la adjudicación en ciertos tramos y puede quedarse el bien a cuenta de su crédito. Tenerlo en cuenta te ayuda a entender hasta dónde tiene sentido pujar.
5. Aviso importante
Esta guía tiene carácter orientativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada subasta se rige por su edicto oficial y por la normativa vigente; verifica siempre las condiciones concretas del expediente antes de pujar.
Preguntas frecuentes
- ¿Las cargas de una subasta desaparecen al adjudicarme el inmueble?
- No necesariamente. Las cargas anteriores y preferentes al crédito que ejecuta la subasta subsisten y las asume el adjudicatario. Las posteriores suelen cancelarse. Revisa la nota simple y el edicto.
- ¿Qué significa el 70 % del artículo 670 de la LEC?
- Es un umbral de referencia sobre el valor por el que el bien sale a subasta. Si la mejor puja alcanza el 70 % del tipo, se aprueba el remate; por debajo, se abren otras opciones para el ejecutado y el ejecutante.